Как продать ипотечное жильё

Krisha.kz выяснила у банковского омбудсмана РК Ерсерика Сийрбаева, как продать ипотечную квартиру или дом.

Рассмотрим ситуацию, когда заёмщик не имеет просроченной задолженности по кредиту, но решил самостоятельно реализовать жильё, приобретённое в кредит (изменились планы, предстоит отъезд на ПМЖ и т. д.).

Что нужно сделать:

1. Обратитесь в банк за письменным разрешением.
Первое, что нужно сделать, — это обратиться в БВУ за консультацией по способам реализации.

— Без согласия финансовой организации нельзя продать, подарить, предоставить в залог или провести любые действия, связанные с изменением статуса заложенного имущества, — отметил эксперт.

При положительном ответе в банке нужно узнать:
— о способах реализации жилья;
— выяснить остаток долга;
— рассчитать примерную рыночную стоимость залогового имущества и понять, будет ли её достаточно, чтобы закрыть долг перед банком;
— согласовать цену реализации.

2. Выберите способ продажи.
Существует несколько схем:

— Досрочное погашение ипотеки.
Это самый простой способ. Применяется при наличии средств для полного погашения займа.

Заёмщик после письменного обращения в банк и получения от него данных о необходимой сумме вносит средства в кассу финорганизации, например, залог от покупателя. Затем получает оригиналы правоустанавливающих документов на жильё, снимает с него залоговые обременения в ЦОНе и заключает сделку с покупателем.

— Трёхсторонняя сделка.
Означает погашение ипотеки с участием банка.
Банк готовит полный пакет документов для сделки, в которой участвуют представители финансовой организации, заёмщик и покупатель. Далее покупатель вносит средства в кассу банка. Через несколько дней новый владелец получает правоустанавливающие документы на жильё.
— Уступка прав.
Продажа с ипотечным долгом. Используется, когда покупатель готов принять обязательства по кредиту.

Он должен:
— написать в банк заявление о готовности принять обязательства по кредиту с переходом прав на залоговую недвижимость и стать залогодателем;
— подтвердить платёжеспособность;
— получить решение банка по этому вопросу.

Если решение положительное, проводится сделка купли-продажи на основе письменного согласия от банка. После этого подписываются соответствующие договоры займа и залога.

Плюсы и минусы продажи залоговой недвижимости
Из минусов — длительность процесса.
По закону банк может рассматривать заявление на реализацию порядка 15–30 дней. Соответственно, за это время потенциальный покупатель может отказаться от сделки.

Из плюсов — юридическая чистота сделки. В ней особенно заинтересован покупатель. При приёме недвижимости в залог банк проводит юридический анализ правоустанавливающих документов, проверяет их подлинность. При обнаружении расхождений (по кадастровому номеру, площади и др.) недвижимость не принимают в залог до полного устранения замечаний.

— Варианты самостоятельной реализации залоговой недвижимости подходят, когда кредит погашается своевременно и без просрочек. Если у вас нет проблем с погашением кредита, то и не должно возникнуть проблем с продажей залога, а уж тем более если стоимость реализации покрывает долг в полном объёме, — разъяснил Ерсерик Сийрбаев.

Помните:
1. Любое изменение или расторжение ипотечного договора должно происходить только с согласия двух сторон: банка и заёмщика.

Договор может быть прекращён, если стоимость продажи полностью закрывает долг. В документ можно внести изменения в части остатка долга, когда заёмщик продаёт один из залогов и погашает большую часть кредита. Ситуаций может быть много, как и путей их решения.

2. В ипотечных договорах БВУ РК нет каких-либо специальных условий по продаже залогового имущества, за исключением тех, когда кредит не может быть обслужен надлежащим образом.
Если платежи вносились регулярно, проблем с реализацией не будет.

3. Если возникли трудности с банком или кредит признан проблемным и начинается процедура принудительной реализации залога, нужно обратиться к банковскому омбудсману.

О видах принудительной реализации заложенной недвижимости мы расскажем в ближайшее время.