При поиске жилья часто встречаются объявления о продаже квартир и домов, находящихся в залоге в банке. Сразу возникает вопрос: а есть ли риски у такой покупки?

Рассказываем, как можно купить залоговую недвижимость, какие риски существуют, а также о плюсах и минусах таких сделок.

За комментариями Krisha.kz обратилась к банковскому омбудсману Казахстана Дархану Нурпеисову.

Что такое залог

Залог — это чаще всего недвижимость, которую купили в ипотеку. Это может быть квартира, дом, магазин, участок и т. д.

То есть когда банк даёт деньги на покупку жилья, взамен он берёт его в залог, держит у себя документы на недвижимость. Также оформляется официальное обременение через государственную базу недвижимости.

И хотя по закону собственником является покупатель-заёмщик, без разрешения банка он не может распоряжаться залоговым жильём, например сделать перепланировку, продать, сдать в аренду.

Также банки предъявляют определённые требования к залоговому имуществу по году и материалам постройки, назначению, техническому состоянию и т. д.

Какие риски существуют при покупке залоговой недвижимости

С юридической стороны сделки с залогами не опаснее других, а в чём-то даже безопаснее.

Можно не волноваться за чистоту сделки, ведь банки досконально проверяют документы на квартиру.

Главное — выяснить, есть ли просрочки по ипотеке.

Если долгов по ипотеке нет

При нулевой задолженности купить залог можно в рамках добровольной продажи от заёмщика.

Сначала нужно получить разрешение банка. Кредитные комитеты рассматривают такие заявки за пять рабочих дней.

Как может поступить покупатель:
1. Полностью погасить кредит в банке за продавца.
Способ подходит, если у покупателя есть необходимая сумма наличными или на счету и не нужно брать ипотеку. Ему нужно заплатить долг, снять обременение и заключить сделку.

Есть риск — после снятия обременения продавец может отказаться от сделки. Поэтому покупатель должен сначала оформить с продавцом предварительный договор купли-продажи и указать в нём условия передачи жилья и расчёта.

2. Принять долг продавца, то есть переоформить ипотеку на себя.
Перевод долга также возможен только с согласия банка.

Покупатель должен:
— написать заявление в банк о готовности принять обязательства по кредиту с переходом прав на залоговую недвижимость и стать залогодателем;
— подтвердить платёжеспособность.

Кстати, банки неохотно идут на второй вариант. Им выгоднее, чтобы покупатель взял новую ипотеку. При этом добровольные продажи — самые распространённые сделки с залогами.

Если по ипотеке есть долги

А вот когда по кредиту есть просрочка более 90 дней, начинается процедура принудительной продажи.

Здесь три вида процедур:
— внесудебная,
— судебная,
— банковская.
Все они имеют строгий регламент.

1. Внесудебная продажа.
Проводится на торгах, но продавец-заёмщик может ходатайствовать перед банком о самостоятельной продаже залога.

Самостоятельная реализация разрешена в течение трёх месяцев со дня выдачи банком соответствующего разрешения.

Если залог не продадут, банк вправе продать его на торгах.

Перед торгами банк обязан:
— направить заёмщику уведомление о начале продажи объекта;
— зарегистрировать в ЦОНе уведомление о торгах;
— опубликовать на своём сайте и в СМИ информацию о продаже залога, но не позднее чем за 10 дней до проведения торгов.

Важно: минимальная цена реализации залога должна составлять 75 % от оценочной стоимости. Ещё одно условие — отчёту об оценке должно быть не больше шести месяцев.

2. Судебная продажа.
Судебная реализация проводится судисполнителями через электронные торги по займам, по которым есть решение суда о взыскании.

Для участия в торгах покупатели, их должно быть минимум двое, обязаны подать заявку и оплатить
5%-й гарантийный взнос от первоначальной стоимости имущества. Договор купли-продажи заключается после полной оплаты.

3. Банковская продажа.
Когда торги признаются несостоявшимися (не явился второй участник или победитель не заплатил вовремя нужную сумму), и залог переходит в собственность банка.

В этом случае банк приобретает залог по договору купли-продажи, а действие ипотечного договора прекращается.

Важно: банк обязан реализовать залог на торгах в течение трёх лет со дня получения его в собственность.

— Если раньше банки могли по своему усмотрению реализовать залоговое имущество на условиях гражданских правовых сделок, условия которых банк определял самостоятельно, то сейчас проведение аукциона является обязательным условием. В любом аукционе, торгах должно быть не меньше двух участников, что позволяет не допустить недобросовестные действия со стороны банка, — пояснил банковский омбудсман.

Аукционы проводятся двумя методами:
* английским, когда устанавливается минимальная цена продажи и в ходе торгов повышается;
* голландским, когда цена уменьшается.
Шаг повышения/понижения зависит от участников аукциона.

Плюсы покупки залоговой недвижимости:

• Юридическая чистота объекта.
• Цены объектов могут быть ниже рыночных, особенно при срочных продажах. 3. Продавцы охотнее идут на торг.

Минусы:

• Длительность процедур.
• В принудительной продаже — обязательное наличие второго участника-покупателя на аукционе и часто новому собственнику приходится самостоятельно выселять жильцов.

Источник: https://krisha.kz/content/news/2023/kak-kupit-zalogovuyu-kvartiru