Баспана іздегенде банкке кепілге қойылған пәтерлер мен үйлерді сату туралы хабарландыруларды жиі кездестіресіз. Бірден сұрақ туындайды: мұндай сатып алу кезінде қауіп бар ма?

Біз сізге кепілдік жылжымайтын мүлікті қалай сатып алуға болатынын, қандай тәуекелдер бар екенін, сондай-ақ мұндай мәмілелердің оң және теріс жақтарын айтамыз.

Krisha.kz түсініктеме алу үшін Қазақстанның банк омбудсмені Дархан Нұрпеісовке жүгінді.

Кепілдік дегеніміз не

Кепіл – бұл көбінесе ипотекамен сатып алынған жылжымайтын мүлік. Бұл пәтер, үй, дүкен, учаске және т.б. болуы мүмкін.

Яғни, банк үй алуға ақша бергенде, оның орнына оны кепілге алып, мүліктің құжаттарын сақтайды. Ресми ауыртпалық жылжымайтын мүліктің мемлекеттік базасы арқылы да беріледі.

Ал, заңға сәйкес, сатып алушы-қарыз алушы меншік иесі болғанымен, банктің рұқсатынсыз ол кепілге қойылған тұрғын үйді иеліктен шығара алмайды, мысалы, қайта жөндеуге, сатуға, жалға беруге болмайды.

Сондай-ақ банктердің кепілге қойылатын белгілі бір талаптары құрылыстың жылы мен материалдарына, мақсатына, техникалық жағдайына және т.б.

Кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде қандай тәуекелдер бар?

Заңды жағынан алғанда, кепілмен жасалатын мәмілелер басқаларға қауіпті емес, кейбір жағынан одан да қауіпсіз.

Транзакцияның тазалығы туралы аландамаудың қажеті жоқ, өйткені банктер пәтердің құжаттарын мұқият тексереді.

Ең бастысы, ипотека бойынша қарыздың бар-жоғын аңықтау.

Егер ипотекалық қарыздар болмаса

Егер сізде нөлдік қарыз болса, сіз қарыз алушыдан ерікті сату бөлігі ретінде кепілді сатып ала аласыз.

Алдымен банктің рұқсатын алу керек. Кредиттік комитеттер мұндай өтініштерді бес жұмыс күні ішінде қарайды.

Сатып алушы не істей алады:

1. Сатушыға банктік несиені толық өтеу.

Бұл әдіс сатып алушының қолма-қол ақша немесе шотында қажетті сомаға ие болса және ипотеканы алудың қажеті болмаса қолайлы. Ол Қарызды төлеп, ауыртпалықты алып тастап, мәміле жасау керек.

Тәуекел бар – ауыртпалық жойылғаннан кейін сатушы мәміледен бас тартуы мүмкін. Сондықтан сатып алушы алдымен сатушымен алдын ала сатып алу-салу шартын жасап, онда тұрғын үйді беру мен төлеу шарттарын көрсетуі керек.

2. Сатушының қарызын қабылданыз, яғни ипотеканы өзіңізге аударыныз.

Қарызды аудару да банктің келісімімен ғана мүмкін болады.

Сатып алушы міндетті:

• • кепілге қойылған жылжымайтын мүлікке құқықтарды беру арқылы несиелік міндеттемелерді қабылдауға және кепіл беруші болуға дайын екендігіңіз туралы банкке өтініш жазу;
  • төлем қабілеттілігін растау.

Айтпақшы, банктер екінші нұсқаны қабылдауға құлықсыз. Сатып алушыға жаңа ипотека алғаны олар үшін тиімдірек. Сонымен қатар, ерікті сату – кепілмен жасалатын операциялардың ең көп тараған түрі.

Ипотека бойынша қарыздар болса

Бірақ несиенің мерзімі 90 күннен асып кеткенде, мәжбүрлеп сату процедурасы басталады.

Процедураның үш түрі бар:

-соттан тыс,

-сот,

-банк ісі.

Олардың барлығында қатаң тәртіп бар.

1. Соттан тыс сату.

Ол аукционда өткізіледі, бірақ сатушы-қарыз алушы банкке кепілді өз бетінше сату туралы өтініш бере алады.

Дербес сатуға банк тиісті рұқсат берген күннен бастап үш ай ішінде рұқсат етіледі.

Егер кепілзат сатылмаса, банк оны аукционда сатуға құқылы.

Сауда-саттыққа дейін банк міндетті:

-қарыз алушыға мүлікті сатудың басталғаны туралы хабарлама жіберу;

-сауда-саттық өткізу туралы хабарламаны

Халыққа қызмет көрсету орталығында тіркеу;

-кепілді сату туралы ақпаратты өз сайтында және бұқаралық ақпарат құралдарында, бірақ аукцион басталғанға дейін 10 күннен кешіктірмей жариялауға.

Маңызды: кепілді сатудың ең төменгі бағасы бағалау құнының 75%-ынқұрауы тиіс. Тағы бір шарт – бағалау туралы есеп алты айдан аспауы керек.

2.Сот сату.

Сот орындауын сот арындаушылары өндіріп алу туралы сот шешімі бар қарыздар бойынша электрондық аукциондар арқылы жүзеге асырады.

Аукционға қатысу үшін сатып алушылар кем дегенде екеуі болуы керек, өтінім беріп, төлеуге міндетті.

Мүліктің бастапқы құнының 5% кепілдік жарнасы. Сатып алу-сату шарты толық төленгеннен кейін жасалады.

3.Банктік сату.

Аукцион жарамсыз деп танылған кезде (екінші қатысушы келмеген немесе жеңімпаз белгіленген соманы уақытында төлемеген), ал кепілзат банктің меншігіне өтеді.

Бұл жағдайда банк сатып алу-сату шарты бойынша кепілді алады, ал ипотека шарты бұзылады.

Маңызды: банк кепілді меншік құқығын алған күннен бастап үш жыл ішінде аукционда сатуға міндетті.

• • Егер бұрын банктер өз қалауы бойынша шартты банк өз бетінше айқындайтын азаматтық-құқықтық мәмілелердің шарттары бойынша кепілді сата алатын болса, енді аукцион өткізу міндетті шарт болып табылады. Кез келген аукционда немесе саудада кемінде екі қатысушы болуы керек, бұл банк тарапынан әділетсіз әрекеттердің алдын алуға көмектеседі – деп түсіндірді банк омбудсмені.

Аукциондар екі жолмен өткізіледі:

 Ағылшын тілі, ең төменгі сату бағасы белгіленіп, аукцион кезінде көтерілгенде;

Баға төмендеген кезде голландиялық.

Көбейту/азайту қадамы аукционға қатусышыларға байланысты.

Кепілге  жылжымайтын мүлікті сатып алудың артықшылықтары:

Объектінің заңды тазалығы.

Мүлік бағасы нарықтық бағадан төмен болуы мүмкін, әсірсе шұғыл сату кезінде.

Сатушылар мәміле жасауға дайын.

Минустары:

Процедуралар ұзақтығы.

Мәжбүрлеп сатуда аукционға екінші қатысушы-сатып алушының міндетті түрде қатысуы болады, көбінесежаңа иесі жаоға алушыларды өз бетімен шығаруға мәжбүр болады.