Ғалым Хұсайынов

Неліктен Еуропадағы ипотека 3%, ал бізде 18%

Барлық оқиғалардың алдында мен келесі мақаланың тақырыбы бойынша сауалнама жүргіздім, бірақ Украинадағы оқиғалар назар аударды және мен бұл мәселені кейінге қалдыруға тура келді. Ақырындап тариф туралы қарапайым түрде жазуды шештім.

Несие оның ішінде ипотека бойынша пайыздық мөлшерлеме келесі құрамдас бөліктерден тұрады:

1. Банктік қаржыландыру құны. Ипотекалық бағдарламаларды  қаржыландыру жеке тұлғалардың депозиттері мен екінші деңгейлі банктер шығарған облигациялар есебінен жүзеге асырылады. Ең дұрысы, қаржыландыру облигациялардан болуы керек. Қазір банктер базалық мөлшерлеме көтерілгеннен кейін ресурстарды орта есеппен 12-13% тартады. Бұрын тартудың орташа көрсеткіші 10-11 пайыз шамасында болатын.  
2. Біз қарыз алушының тәуекел құны. Егер қарыз алушы проблемалық жағдайға тап болса және қарызды өтемесе, онда осы қарыз алушы бойынша барлық шығындар тәуекел құнына ауыстырылады және мөлшерлемеге қосылады. Басқаша айтқанда, жақсы қарыз алушылар әрқашан нашар қарыз алушыларға төлейді. Барлық қарыз алушылар мінсіз бола алмайды және ЕДБ тәуекелге тәбеті жоғары болған сайын, ЕДБ нашар қарыз алушылар пайда болады және тәуекел құны соғұрлым жоғары болады. Бірақ мұнда тағы бір элемент бар. Тәуекелдің құны көп жағдайда үмітсіз қарыздарды өндіріп алу мен кепілді сатудың реттеу процесіне байланысты. Қазір орта есеппен кепілді өндіріп алу және оны сату 3 жылға созылады. Осы үш жылдың ішінде қарыз алушы 2,5 жылы пайызды төлемейді. Ақша құны 13% болғанда (ал екінші деңгейлі банк ақшаны кімнен алған болса, соларға төлейді), шығын 37% құрайды. Тиісінше, екінші деңгейлі банк барлық шығынды сату арқылы жабуы керек, бірақ, әдетте, жөнделген пәтерден айналады және бастапқы бағалаудағыдан 30-40%м арзан тұрады. Осы шығындардың барлығы кейін тәуекел құнының есебіне қосылады. Мұның бәрі математикалық жолмен есептеледі.
3. Банктік маржа. Банк коммерциялық ұйым бола отырып, өзінің маржасын белгілейді, ол барлық тұрақты шығындарды жабуға және Банк үшін табыстылық нормасын қамтамасыз етуге тиіс. Енді Банктің Маржасы бәсекелестік пен өнімнің бірегейлігіне байланысты 4% және одан жоғары аймақта.

Сондықтан қарыз алушылар үшін ипотека құнын төмендету үшін құрамдас бөліктердің әрқайсысын азайту керек.

1. Қаржыландыру құнын төмендету тек базалық мөлшерлемеге байланысты тәуекелсіз қаржыландыру мөлшерлемесін төмендету арқылы ғана мүмкін болады. Базалық мөлшерлеме елдегі инфляцияға байланысты. Инфляция жалпы экономикалық саясатқа байланысты. Сондықтан қаржыландырудың жалпы құнын төмендетеміз десек, инфляциямен күресу керек. Мен инфляция туралы көптеген жазбалар жаздым.Негізінде елдегі ұсынысты ұлғайту, ойластырылмаған мемлекеттік бағдарламалар арқылы импортты ынталандырудан бас тарту, ұсынысты кеңейтпей тұтынушылық сұранысты ынталандырмау, инвестиция тарту үшін институционалдық жағдай жасау қажет. Сондықтан біз арзан ипотеканы қалаймыз – инфляциямен күресіп жатырмыз. Нарықтық мөлшерлеме бойынша емес қаржыландыру пәтерлердің қымбаттауына әкеледі және әлемде адамдардың көпшілігі ипотека бойынша аз төлемейді.
2. Тәуекелді азайту екі жолмен жасалуы керек. Біріншуден, клиентті талдау және бағалау үлгілерін жақсарту үшін ЕДБ-ге көбірек деректерді беру. Екіншіден, үмітсіз қарыздарды өндіріп алуға кететін шығынды азайту керек. Ол үшін жалпы сауықтыруға бағытталған заңдарды өзгертіп, қалпына келтіру кедергілерін жойып, бірынғай құқық қолдану тәжірибесін құру қажет. Бұл туралы көптеген посттар жазуға болады. Есінізде болсын, жамандарға қарағанда жақсы қарыз алушылар көп, ал жаман қарыздарды пайыздық мөлшерлеме арқылы төлейтін жақсы қарыз алушылар. Көмекке шынымен мұқтаж жандарға мемлекет арқылы көмек тетіктерін жасау керек. Тарифтерді субсидиялаудың орнына дұрыс көмек тетіктерін жасаған дұрыс. Бізге жеке тұлғалардың банкроттығы туралы дұрыс, дәл дұрыс заң керек, ол шын мәнінде төлем жасай алмайтын әрбір адамның мәселесін шешіп, міндеттемеден құтылудың заңды әдісіне айналмайды.
3. Банктік маржасы процесті иелену құнын төмендету есебінен азаяды, басқаша айтқанда, ЕДБ цифрландыруға ықпал ету қажет. Бірақ ең бастысы, бәсекелес нарықта маржа азаяды. Банктер неғұрлым көп болса, маржа соғұрлым төмен болады. Өкінішке орай, елімізде банктердің саны азайып барады.

Ипотека құнын төмендетудің басқа жолы жоқ. Сіз қазір болып жатқандай, ипотеканың құнын жасанды түрде төмендете аласыз,бірақ мұның бәрі жылжымайтын мүлік бағасы арқылы ғана ауысады.

Еуропада қаржыландыру шығындары төмен, тәуекелдер төмен және бәсекелестік жоғары.